青森の不動産売却・買取・査定のコラム,センチュリー21アクト

住宅ローンの支払に困ったときは？

Q.住宅ローンが支払えない場合って多いんですか？
A.はい昨年の新型コロナウイルスの感染拡大により、返済が困難な方が増えています コロナ化に関係なく住宅ローンの破綻率は毎年2%と言われていて50人に1人は返済が混乱になると言われています。 最近ではコロナ化により、例年以上に支払いが難しくなっている方が、多くおられると思われます。

Q.では住宅ローンが支払えない場合に行ったほうが良いことってありますか？
A. はい、そうですね、まずは借り入れをしている金融機関に相談することをお勧めします。 金融機関は返済が困難になった場合支払い猶予などしてもらえる場合があります。 その他無駄な出費を減らすことや家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

Q.その他にありますか？
A.はい、公的な機関や税理士、会計士など専門家に相談することも一つの手です。 様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

Q.わかりました。逆にやってはいけないことはありますか？
A.はい、それはですね、一番やってはいけないことは放置することです。

Q.放置ですか、そんな方はいるのですか。
A. はい、意外と多くの方が支払わなくなるとそのまま放置してしまうケースがあります。

Q.なるほど放置してしまうと良くないのですか？
A.はい、よくないです。優遇金利の停止はもちろん最悪の場合不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。その時は住んでいる家から引っ越しをしなければなりません。

Q.競売ですかそれは大変ですね。
A.はい、そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。

Q.その他に何かありますか？
A.はい、他には借金を借金で返すことやハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと、副業など無理なバイトをされることもオススメはしません。

Q.わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合にはまずは放置せずに相談をしていこうと思います
A.はい、その方が良いと思います

Q.ありがとうございます。

生産緑地問題って何ですか？

Q.生産緑地着指定されている土地を持っているのですがこのまま持っていても問題はありませんか？
A.はい生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが化されておりまして農地として管理すること生産緑地でやることを掲示することを原則として建物を建てることが出来ないこととなっています。1991年から生産緑地の指定が始まり2022年には多くの土地が指定から30年を経過するために営農ゲームが解除されます。そのまま保有された場合生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されているのですが、解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまい ます。現在はその土地で農業を営まれているのですか？

Q.いえ、少し野菜を育てている程度ですので早く売却したほうがよさそうですね
A.生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできないんです。生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますのでその後に売却することができるようになります。

Q.そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつもあるのですが…。
A.生産緑地に指定されているのは明晰では全国で合計6.56万haと言われていて、3大都市圏特定しないだけで1.2万haとなっています。特定市内の生産緑紫の8割ほどが2022年に期限を迎え、指定の解除、土地の売却という話が多くなることが予測されています。生産緑地は500平米以上の土地ですので、土地は将来的にはマンションの供給が形になり周辺の不動産相場が下がるのではないかという懸念があります。

Q.そうすると私の土地も安くでしか売却できないかもしれませんね。
A.その可能性はあります。ですので2017年に生産緑地法が改正されて特定生産緑地として 税制優遇を10年間延長することができるようになりました。また2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

Q.いろいろな選択肢があるんですね。もし売却する場合何かアドバイスをいただけますか？
A.そうですね一番は価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる不動産会社に相談していただくことです。そのエリアにどれほどの生産緑地があって、またどれぐらいの方が売却するかによって状況が変わっていきます。地元の不動産会社にご相談いただき状況を確認しながら、売却のタイミングをご相談いただければと思います。

Q.わかりました、ありがとうございました。

空き家所有者に対する責任が厳しくなった？

Q.現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが。
A.はい近年同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家が急増し、問題になっております。この問題を解消するべく空き家対策とか別措置法という精度が設定されました。

Q.空き家対策特別措置法って何ですか？
A.空き家対策特別措置法とは空き家により、景観が損なわれたり衛生面防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことです。空き家対策特別措置法が施行されたことにより管理が適切に行われていないと思われる、空き家に対して自治体が調査した後問題があると判断された空き家においては特定空き家として指定し所有者に管理を行うよう指導したり、状況の改善を促したりできるようになりました。

Q.特定空き家に指定されたらどうなるんですか？
A.例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせい害獣が発生しているなど、空き家が原因で前の住環境の影響がある場合所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。空き家対策特別措置法では所有者の義務である空き家の適正管理をしない消費者に対して市町村が助言、指導、勧告といった行政指導そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

Q.それは面倒ですね。もし無視していたらどうなるんですか？
A.所有している空き家が特定空き家として指定された後、指導を受けたにもかかわらず状況が改善されない場合、国から勧告が出され固定資産税の住宅用地特例から除外されることがありその場合税金の負担が重くなってしまうので、改善が難しい場合は空き家を解体するか可能であれば売却も含めて検討していただいた方がいいかもしれません。

Q.結構大変なんですね。空き家を所有している皆さんはどうされてるんでしょうか？
A.はい、一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております、現在空き家の発生を抑制するために特例措置があり、空き家を相続した相続人が耐震リフォーム、または取り壊しを行った後にその家屋や敷地を譲渡した場合には譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から、3000万円を特別控除できる制度もありますのでまずは信頼のおける、不動産会社ご相談いただければと思います。

Q.わかりました、ありがとうございます

居住用財産の特別控除とは何ですか？

Q.マイホームを売却した時の税金って何か特例があるんですよね？
A.はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は不動産譲渡所得税が課税すぁれますが、居住用財産の場合、売却していた譲渡所得から3000万円を控除することが出来る特例があります。

Q.3000万円ですか、それは大きいですね
A.はい、ですのでこの特別控除を受けるためにはさまざまな要件があります。

Q.では、その要件を教えてください。
A.はい、まずは自己が居住している、または住まなくなってから3年目の年末までに売却することです。

Q.では、住まなくなってから人に貸した場合どうなりますか？
A.はい、賃貸などで人に貸していた場合でも3年目の年末までの売却であれば適応できます。

Q.建物が古くなって解体した場合はどうですか
？ A.取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適応が受けられます。ただし、建物がある場合とは異なり敷地を人に貸すと適応が受けられなくなってしまうので注意が必要です。

Qその不動産を所有していた期間は関係あるんですか？
A. 所有期間や短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間を居住期間の適応に関係ありません。ただし、売却した年の前年、または全前年に同じ3000万特別控除、譲渡損失など繰り越し控除などを利用した場合は適応が受けられません。

Q.例えば、親族に売却した場合でも適応が受けられますか？
A.特別な相手に譲渡した場合は適応が受けられないことになっており、配偶者や血族などが該当するため、適応外となります。

Q.共有の名義だったら誰か一人が特例を受けるのですか？
A.共有名義の場合は所有者それぞれが3,000万円の特別控除を受けることができます。

Q.計算してみて3,000万円を控除して+が出なかったら手続きしなくてもいいんですかね？
A.いいえ、この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。

Q.かなりありがたい特例ですから忘れないようにしないといけませんね。
A.ただし買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合この3,000万控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。

Q.はい、他に注意点はありますか？
A.この特例を受ける事だけを目的として入居したが良い仮住まいなど、一時的な目的の入居も適応が除外とされています。不動産の担当者への相談だけじゃなく、税務署へ確認されることをお勧め致します。

Q.わかりました、ありがとうございます。

どんなところに注意して依頼先を決めればいいの？

Ｑ．現在、日本の不動産会社ってどのくらいあるんでしょうか？
Ａ．はい、おおよそ12万業者ありますね

Ｑ.12万?!そんなにあるんですか、実査どの会社にするか迷いそうですね
Ａ．そうですね、ですが不動産の相談をする際に、いくつかチェックをしていただければ、ピッタリの会社が見つかると思いますよ。

Ｑ．それは、どんな会社ですか？
Ａ．はい、一口に不動産会社と言ってもいくつもの業態があります。売買、賃貸管理、分譲などさまざまです。不動産会社も専門分野がありますから、すべてに対応できるわけではありません。

Ｑ．そうなんですね。では売買の相談をしたい時にはどの会社に相談したらいいですか？
Ａ．そうですね、売買でも購入か売却かにもよりますね。

Ｑ．それでは売買で購入する場合にはどうでしょうか？
Ａ．はい、その場合であれば購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。またネットで物件掲載が1社しかない場合には売主から直接依頼をされていることも考えられますので、条件面で交渉しやすかったりします。

Ｑ．では、売却を依頼するときはどうでしょうか？
Ａ．はい、それでしたらその会社のホームページをチェックし経営理念や社員紹介などをしっかりされている会社はお客様対応をしっかりしている会社が多いですね。

Q.最近ではまとめて不動産会社へ依頼もできるサイトが増えていますがどうなんでしょうか？
A.はい、そうですね。簡単に依頼できるからこそ最低限、依頼される会社のホームページを確認する必要があるかと思います。

Q他にチェックすることはありますか？
A.はい、最近では売却専用のホームページがある会社が増えています。売却方法や実績などを掲載されている場合もありますので役に立ちます。また、そのような会社は売却に慣れているので安心して相談することができると思います。

Q.不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、次回は確認してみようと思います。
A.はい、その方が良いですね。

Q.わかりました、他にはありますか？
A.はい、仲介手数料無料をうたう会社は注意が必要です。不動産という大きな買い物で手数料を無料にするのには相応の理由があります。安易に契約せずなぜ無料なのか、担当者に聞いた方が良いですね。

Q.仲介手数料無料や半額ってよく見かけますが、すべて疑った方が良いですか？
A.はい、売買の場合には引き渡し後も関係性は続いていきます。すべてではないですが、手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので、気を付けていただきたいと思います。
Q.わかりました、ありがとうございます。

離婚した妻と共有名義の不動産はどうなるの？

Q.実は離婚することになったのですが、家は妻との共有名義になっています。売却をするには、どう進めればよろしいですか？
A.そうですか、離婚される場合ですと、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合う事になっております。不動産も財産の対象となり二分の一ずつとなります。購入当時の出費額に応じて持ち分を決められたかと思うんですが、例えばご主人が三分の二、奥様が三分の一を持たれていたとしてもその持ち分とは関係なく、二分の一ずつを分け合うことになるのが原則です。

Q.住宅ローンを支払っているのが私なのですが、それでも二分の一になるのですか？
A.お気持ちは理解できますが、そうなんです。もし離婚後も持ち分を二分の一ずつにしていると将来売却をすようと思ったときに、相手方の承諾が必要であったり万が一相続が発生した場合には関係が複雑になってしまいます。ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲るということが一番スムーズにいける方法だと思います。

Q.何か特別な手続きが必要なのですか？
A.住宅ローンが残っていない場合には離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記変更し、譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるというので比較的簡単に行えます。お二人ともに住宅ローンが残っている場合には持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更が出来ませんので、ローンの借り換え、あるいはご実家などからお金を出していただくという必要があります。

Q.私の場合、雉間が連帯保証人になっているのですがどうすればよいでしょうか？
A.はい、連帯保証人や連帯責務者になっている場合には別のどなたかになっていただくか、あるいは物的担保といって、土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらうという方法があります。

Q.なかなか難しいかもしれませんね。
A.そうですね。一番お勧めの方法としては家を売却することです。売却価格が住宅ローン残額より高い場合には売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。売却価格が住宅残額より低い場合には現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。その他にも方法はありますが、あまりお勧めできません。まずはご自宅がいくらぐらいで売却できそうか査定のご依頼をしていただくのが良いかと思います。

Q.そうですね、それでは査定をお願いします。
A.はい、かしこまりました。

一般媒介と専任媒介どちらがいいの？

Q.売却する上で、専任媒介契約と一般媒介契約がありますが、どちらがいいんでしょうか？
A.はい、まず、最初にどちらの契約を選択したとしても最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。しかし、家や土地を少しでも高くスムーズに売却するためには、どちらの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。それぞれの媒介契約を把握したうえで、お客様にあった媒介契約を選ばれたらいいと思います。

Qそうなんですね。それぞれの特徴を教えてください。
A.まず、一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが出来ることです。複数の会社の競争原理を利用することで、一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることが出来ます。また一般媒介は不動産会社が見ることができるサイト、レインズへの物件情報登録への義務がありません。レインズに登録することは広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのですが、中には、物件を売りに出していることをあまり知られたくない方もおります。その場合はレインズへの登録義務のない一般媒介契約をお勧めします。

Q.複数社に依頼できるのはいいですね。
A.そうですね、ただ一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務がありません。なので、売主は不動産会社がどのように販売活動をしているのか把握することができません。また、複数の会社と契約すうことは不動産会社としては一生懸命営業しても、最終的に仲介手数料を他社に持っていかれてしまう可能性があります。そのため、駅近物件や築浅物件などの人気物件以外は宣伝費や広告費かけてもらえず、売却成功が難しい状態になりかねませんので、注意が必要です。

Q.所有している物件の状況やエリアによってお勧めの媒介契約があるんですね。次に専任媒介契約の特徴を教えてください。
A.はい、次に専任媒介契約の特徴は、不動産会社一社とのみ契約を結ぶことです。例えば、a社と専任媒介契約を結んだ場合、a社は自社にだけ任せてもらえたという責任から、物件売却のために一生懸命営業活動をしてくれます。そのため買い手が早く見つかりやすく、売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。不動産会社のやり取りも一社とのみ行えばいいので状況が把握しやすく、一般媒介契約より手間が少ないです。特に空き家などの場合は、鍵などの扱いもあるので専任媒介契約がお勧めです。

Q.手間が少ないのは良いですね、ただ一社だけだとちゃんと販売活動をしてくれるか不安ですね。
A.ご安心ください。不動産会社は専任媒介契約を結んだその日から7営業日以内にレインズに登録し、2週間に1回以上売主に対して販売状況報告することが義務付けられているので、売主は不動産会社の活動状況を把握しやすいです。ただおっしゃられたように不動産会社一社の販売力頼みになりますので、不動産会社の力量に左右されるリスクが高く、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

Q.活動状況を把握できるのは安心ですね。ただ、ここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが…。
A.最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方が非常に多いです。ただその場合は専任媒介をお勧めします。と言うのも、不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートが出来、確実に売却したいという方に寄り添うことができる専任媒介契約がいいのです。なので、売却成功のポイントは信頼できる不動産会社、そして信頼できる営業マンに出会う事です。

Q.なるほど、ありがとうございます。

相続放棄ってなんですか？

Q.相続が生じた場合必ず遺産は受け取らないといけないんでしょうか？
A.いえ、必ずしも受け取る必要はありません。もしも受け取る遺産がプラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、相続放棄と限定承認という方法があります。

Q.この二つの違いってなんですか？
A.はい、相続放棄は文字通り一切の相続を放棄することです。放棄すると相続人でなかったことになり、その子や孫も代襲相続することができなくなります。これは、マイナスの財産しかないこと事がはっきりしている場合に有効です。一方、限定承認とはプラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、マイナスの財産を引き継ぐことです。場合によっては、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要が無いので、負債がどのくらいあるかわからない時に有効です。

Q.では、相続財産が分からない時は限定財産をした方が良さそうですね。
A.そうなんですが、限定承認は相続人全員が合意し、共同で行う必要がありますので注意が必要です。

Q.相続放棄と限定承認のやり方や期限などはありますか？
A.相続があることを知ってから、三か月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。期限を過ぎてしまうと、相当の理由がある特殊な場合以外は無条件で相続することになります。

Q.なるほど、その他に何か気を付けることはありますか？
A.はい、相続放棄も限定承認も相続開始の被相続人が死亡した日から、三か月以内に行ってください。

相続登記っていくらかかるの？



Q.相続が発生した時にどういった手続きが必要になりますか？
A.はい、お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ変更する手続きとして、相続登記が必要となります。

Q.では、相続登記はどのように行えばよろしいのでしょうか？
A.はい、まずは相続する不動産についての調査が必要となります。法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。土地には地番、建物には家屋番号があります。住所と異なり、複数になっていることもあります。法務局で住所から確認したり権利書や固定資産税納税通知書などから確認することができます。

Q.その次はどうしたらいいですか？
A.次に相続人の調査になります。遺言書などが無い場合は法定相続人全員での手続きとなり、まず法定相続人が誰であるかを確定させるためにも、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。本籍地が変わっていたり、結婚、離婚をしていたりすると戸籍謄本、改正原戸籍、除籍謄本など、複数の役所で取得しなければなりません。遠方の場合は、郵送も可能ですが手間や日数がかかります。

Q.難しそうですね。
A.相続登記に必要な書類であることを申請時に伝えると良いかと思います。そして、相続人の住民票、戸籍謄本、印鑑証明も必要です。

Q.じゃあ、役所からの書類が揃えば完了ですか？
A.いえ、遺産分割協議書の作成が必要となります。遺産分割協議書とは相続財産の相続人全員でどのように分割するか決定し、文章にしたものです。協議書には相続人全員が実印を押印することになります。ちなみに、どのように相続するのかは、相続人の自由です。

Q.他には？
A.相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出、申請となります。

Q.かなり大変そうですね。全部自分でやらないといけないのですか？
A.ご自身で行うことも可能ですが、書類の作成や、全ての書類が揃ったかを確認することは大変です。司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。不動産会社には通常提携先の司法書士事務所がありますので。一度相談してみてください。

Q.プロに任せるのが安心ですね。でも費用はどのくらいかかるんですか？
A.役所で取得する書類はどれも数百円程度です。次に登記にかかる登録免許税ですが、相続が原因の場合は固定資産税評価額の1000分の4、0.4％です。司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、6万円～10万円くらいが一般的な相場ではないでしょうか。

Q.物件の評価によっても変わるのですね。結構費用がかかりそうですね。相続登記って必ずしないとダメなのですか？
A.現在のところ、不動産登記は義務ではなく、任意です。ですので、相続登記も義務ではなく、任意です。申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。例えば今回亡くなった父の名義だと思っていた土地が、かなり昔に亡くなっている祖父の名義のままであったといったケースもあったりします。

Q.じゃあ、しなくてもいいですね。
A.ここで詳細は省きますが、民法第177条である、第三者への対抗要件として登記が必要となります。不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも相続登記が完了していないと行うことが出来ません。また相続が発生するたびに相続人が多くなり、中には行方不明で連絡がとれない方や、認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあります。いざという時に身動きがとれないという事態になりかねません。司法書士はまさに専門家でもあるので、少し費用がかかっても相談依頼し、相続登記をすることをお勧め致します。

Q.なるほど、よくわかりました。
A.尚、2024年を目途に相続を知った日から3年以内に不動産相続登記をするよう義務付けられる法案が可決されました。今後は手続きが変更となり過料などを重ねることになるかと思います。
A.ますます司法書士に相談する方が良さそうですね。ありがとうございました。


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・令和6年4月1日から土地・建物の相続登記を申請することが義務となりました。
・相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内です。
・過去の相続も義務化の対象になります。
※正当な理由がなく義務に違反した場合、10万円以下の過料が課されることがあります。
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相続財産の還付とはなんですか？
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Q.相続税の税率は何パーセントくらいなんですか？
A.相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、最高で55％となっております。

Q.55％？！すごい税率ですね。
A.土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要となってきます。

Q.でも確か、土地の評価額は相続税路線価とか倍率によって決まると聞きましたが…
A.路線価は、その路線道路についている標準単価です。実際の取引価格などには、大きく影響が出る土地の形質、高低差、周辺環境や法制限などについては考慮されません。

Q.確かに向きも開口も路線価には関係ないですもんね。
A.これらを踏まえて相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば納税額が低くなることもあります。相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談する事をお勧めします。

Q.税金の専門家なので、税理士ですね
A.そうです、税理士です。ただし税理士にも得意分野があるようです。法人に強い税理士がいらっしゃるように、相続に強い税理士に相談するのがいいですよ。

Q.でも、既に申告が終わってる場合はどうしようもないですよね？
A.申告し納税すれば終わりではないんです。5年以内であれば土地を再評価し、相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。逆に税務署から評価を増額され追徴課税を言われるケースもあるんです。

Q.それは怖い。備えあれば憂いなしですね。
A.それに一度決まった遺産分割協議は基本やり直すことができません。当初から正しい土地の評価が分かれば、遺産分割協議の内容も違ってくることがあります。

Q.でも、相続に強い税理士ってどのように探せばいいですか？
A.ホームページで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。不動産は相続の話が非常に多いので、詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。

Q.なるほど、よくわかりました。