2024年06月の記事一覧｜青森の不動産売却・買取・査定のコラム｜センチュリー21アクト

一般媒介と専任媒介どちらがいいの？

Q.売却する上で、専任媒介契約と一般媒介契約がありますが、どちらがいいんでしょうか？
A.はい、まず、最初にどちらの契約を選択したとしても最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。しかし、家や土地を少しでも高くスムーズに売却するためには、どちらの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。それぞれの媒介契約を把握したうえで、お客様にあった媒介契約を選ばれたらいいと思います。

Qそうなんですね。それぞれの特徴を教えてください。
A.まず、一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが出来ることです。複数の会社の競争原理を利用することで、一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることが出来ます。また一般媒介は不動産会社が見ることができるサイト、レインズへの物件情報登録への義務がありません。レインズに登録することは広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのですが、中には、物件を売りに出していることをあまり知られたくない方もおります。その場合はレインズへの登録義務のない一般媒介契約をお勧めします。

Q.複数社に依頼できるのはいいですね。
A.そうですね、ただ一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務がありません。なので、売主は不動産会社がどのように販売活動をしているのか把握することができません。また、複数の会社と契約すうことは不動産会社としては一生懸命営業しても、最終的に仲介手数料を他社に持っていかれてしまう可能性があります。そのため、駅近物件や築浅物件などの人気物件以外は宣伝費や広告費かけてもらえず、売却成功が難しい状態になりかねませんので、注意が必要です。

Q.所有している物件の状況やエリアによってお勧めの媒介契約があるんですね。次に専任媒介契約の特徴を教えてください。
A.はい、次に専任媒介契約の特徴は、不動産会社一社とのみ契約を結ぶことです。例えば、a社と専任媒介契約を結んだ場合、a社は自社にだけ任せてもらえたという責任から、物件売却のために一生懸命営業活動をしてくれます。そのため買い手が早く見つかりやすく、売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。不動産会社のやり取りも一社とのみ行えばいいので状況が把握しやすく、一般媒介契約より手間が少ないです。特に空き家などの場合は、鍵などの扱いもあるので専任媒介契約がお勧めです。

Q.手間が少ないのは良いですね、ただ一社だけだとちゃんと販売活動をしてくれるか不安ですね。
A.ご安心ください。不動産会社は専任媒介契約を結んだその日から7営業日以内にレインズに登録し、2週間に1回以上売主に対して販売状況報告することが義務付けられているので、売主は不動産会社の活動状況を把握しやすいです。ただおっしゃられたように不動産会社一社の販売力頼みになりますので、不動産会社の力量に左右されるリスクが高く、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

Q.活動状況を把握できるのは安心ですね。ただ、ここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが…。
A.最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方が非常に多いです。ただその場合は専任媒介をお勧めします。と言うのも、不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートが出来、確実に売却したいという方に寄り添うことができる専任媒介契約がいいのです。なので、売却成功のポイントは信頼できる不動産会社、そして信頼できる営業マンに出会う事です。

Q.なるほど、ありがとうございます。

相続放棄ってなんですか？

Q.相続が生じた場合必ず遺産は受け取らないといけないんでしょうか？
A.いえ、必ずしも受け取る必要はありません。もしも受け取る遺産がプラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、相続放棄と限定承認という方法があります。

Q.この二つの違いってなんですか？
A.はい、相続放棄は文字通り一切の相続を放棄することです。放棄すると相続人でなかったことになり、その子や孫も代襲相続することができなくなります。これは、マイナスの財産しかないこと事がはっきりしている場合に有効です。一方、限定承認とはプラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、マイナスの財産を引き継ぐことです。場合によっては、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要が無いので、負債がどのくらいあるかわからない時に有効です。

Q.では、相続財産が分からない時は限定財産をした方が良さそうですね。
A.そうなんですが、限定承認は相続人全員が合意し、共同で行う必要がありますので注意が必要です。

Q.相続放棄と限定承認のやり方や期限などはありますか？
A.相続があることを知ってから、三か月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。期限を過ぎてしまうと、相当の理由がある特殊な場合以外は無条件で相続することになります。

Q.なるほど、その他に何か気を付けることはありますか？
A.はい、相続放棄も限定承認も相続開始の被相続人が死亡した日から、三か月以内に行ってください。

相続登記っていくらかかるの？



Q.相続が発生した時にどういった手続きが必要になりますか？
A.はい、お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ変更する手続きとして、相続登記が必要となります。

Q.では、相続登記はどのように行えばよろしいのでしょうか？
A.はい、まずは相続する不動産についての調査が必要となります。法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。土地には地番、建物には家屋番号があります。住所と異なり、複数になっていることもあります。法務局で住所から確認したり権利書や固定資産税納税通知書などから確認することができます。

Q.その次はどうしたらいいですか？
A.次に相続人の調査になります。遺言書などが無い場合は法定相続人全員での手続きとなり、まず法定相続人が誰であるかを確定させるためにも、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。本籍地が変わっていたり、結婚、離婚をしていたりすると戸籍謄本、改正原戸籍、除籍謄本など、複数の役所で取得しなければなりません。遠方の場合は、郵送も可能ですが手間や日数がかかります。

Q.難しそうですね。
A.相続登記に必要な書類であることを申請時に伝えると良いかと思います。そして、相続人の住民票、戸籍謄本、印鑑証明も必要です。

Q.じゃあ、役所からの書類が揃えば完了ですか？
A.いえ、遺産分割協議書の作成が必要となります。遺産分割協議書とは相続財産の相続人全員でどのように分割するか決定し、文章にしたものです。協議書には相続人全員が実印を押印することになります。ちなみに、どのように相続するのかは、相続人の自由です。

Q.他には？
A.相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出、申請となります。

Q.かなり大変そうですね。全部自分でやらないといけないのですか？
A.ご自身で行うことも可能ですが、書類の作成や、全ての書類が揃ったかを確認することは大変です。司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。不動産会社には通常提携先の司法書士事務所がありますので。一度相談してみてください。

Q.プロに任せるのが安心ですね。でも費用はどのくらいかかるんですか？
A.役所で取得する書類はどれも数百円程度です。次に登記にかかる登録免許税ですが、相続が原因の場合は固定資産税評価額の1000分の4、0.4％です。司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、6万円～10万円くらいが一般的な相場ではないでしょうか。

Q.物件の評価によっても変わるのですね。結構費用がかかりそうですね。相続登記って必ずしないとダメなのですか？
A.現在のところ、不動産登記は義務ではなく、任意です。ですので、相続登記も義務ではなく、任意です。申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。例えば今回亡くなった父の名義だと思っていた土地が、かなり昔に亡くなっている祖父の名義のままであったといったケースもあったりします。

Q.じゃあ、しなくてもいいですね。
A.ここで詳細は省きますが、民法第177条である、第三者への対抗要件として登記が必要となります。不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも相続登記が完了していないと行うことが出来ません。また相続が発生するたびに相続人が多くなり、中には行方不明で連絡がとれない方や、認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあります。いざという時に身動きがとれないという事態になりかねません。司法書士はまさに専門家でもあるので、少し費用がかかっても相談依頼し、相続登記をすることをお勧め致します。

Q.なるほど、よくわかりました。
A.尚、2024年を目途に相続を知った日から3年以内に不動産相続登記をするよう義務付けられる法案が可決されました。今後は手続きが変更となり過料などを重ねることになるかと思います。
A.ますます司法書士に相談する方が良さそうですね。ありがとうございました。


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・令和6年4月1日から土地・建物の相続登記を申請することが義務となりました。
・相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内です。
・過去の相続も義務化の対象になります。
※正当な理由がなく義務に違反した場合、10万円以下の過料が課されることがあります。
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相続財産の還付とはなんですか？
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Q.相続税の税率は何パーセントくらいなんですか？
A.相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、最高で55％となっております。

Q.55％？！すごい税率ですね。
A.土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要となってきます。

Q.でも確か、土地の評価額は相続税路線価とか倍率によって決まると聞きましたが…
A.路線価は、その路線道路についている標準単価です。実際の取引価格などには、大きく影響が出る土地の形質、高低差、周辺環境や法制限などについては考慮されません。

Q.確かに向きも開口も路線価には関係ないですもんね。
A.これらを踏まえて相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば納税額が低くなることもあります。相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談する事をお勧めします。

Q.税金の専門家なので、税理士ですね
A.そうです、税理士です。ただし税理士にも得意分野があるようです。法人に強い税理士がいらっしゃるように、相続に強い税理士に相談するのがいいですよ。

Q.でも、既に申告が終わってる場合はどうしようもないですよね？
A.申告し納税すれば終わりではないんです。5年以内であれば土地を再評価し、相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。逆に税務署から評価を増額され追徴課税を言われるケースもあるんです。

Q.それは怖い。備えあれば憂いなしですね。
A.それに一度決まった遺産分割協議は基本やり直すことができません。当初から正しい土地の評価が分かれば、遺産分割協議の内容も違ってくることがあります。

Q.でも、相続に強い税理士ってどのように探せばいいですか？
A.ホームページで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。不動産は相続の話が非常に多いので、詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。

Q.なるほど、よくわかりました。

相続遺産の遺留分とはなんですか？

Q.遺言書って何ですか？
A.遺言とは、財産を持っている人が誰にどの財産をどのくらいあげるかを決めておくことです。それらをまとめた書を遺言書と言います。

Q.遺言書を作るメリットは何ですか？
A.遺言書を作るメリットは残された家族が財産をめぐり争わなくて済むことです。相続が生じた場合、遺言書を作っておけば家族間での争い、いわゆる争う方の相続を防ぐことが出来ます。

Q.残念ながら、争う方の相続となってしまうスムーズに相続が出来なかった場合は、どうなってしまうのでしょうか？
A.その場合、延滞税が課せられることになってしまいます。法廷納税期限までに相続税を収まられなかった場合に課せられるペナルティです。

Q.それは大変ですね。
A.遺言書は財産を持っている人の最後の遺志です。家族間でも争いを防ぐためにも、是非お早めにご準備いただければなと思います。

Q.ドラマなどで出てくる遺留分ってなんですか？
A.遺言書で相続人にどの財産を与えたいかは、被相続人の自由ですが、全く自由となると、例えば愛人や他人などに分け与えてしまい、遺族が困るといったケースも出てきてしまいます。こうした事態を避けるために一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。これが、遺留分です。

Q.なるほど、遺留分はどのように請求するのでしょうか？
A.遺留分が侵害されたとわかった時には、相手方に取り戻し請求をします。これを遺留分の減殺請求といいます。減殺の請求は文章で相手方に減殺するという意思表示だけすればいいものになっています。

Q.もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたらいいでしょうか？
A.その場合には家庭裁判所に調停を申し立てることになります。

Q.減殺の請求の期限はあるのでしょうか？
A.はい、遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があることを知ってから1年以内、侵害されていることを知らなかった場合は、それを知ってから1年となります。また相続の開始から10年を経過すると遺留分減殺請求が時効となり消滅してしまいますので、注意が必要です。

遺産分割協議とはなんですか？

Q.遺産分割協議ってなんですか？
A.相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。

Q.では、遺産分割協議って何をしたらよいですか？
A.はい、まずは個人の出生から亡くなられた時までの戸籍謄本をすべて北郊してもらいます。 最初は本籍地の役所へ問い合わせしていただければと思います。 本籍地が変更されている場合には新しい本籍地から辿っていただくといいですね。 遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要があります。

Q.例えば相続人の中に未成年者など法律行為が出来ない方がいる場合はどうしたらよいでしょうか？
A.その場合には家庭裁判所で特別代理人うぃ選定し遺産分割協議に加わっていただく必要があります。 特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため利益相反になってしまうので、特別代理人にはなれません。注意が必要です。

Q.相続人の中に失踪者がいた場合はどうですか？
A.その場合にも不在者財産管理人を家庭裁判所で選任していただき、協議に加わっていただきます。

Q.協議や分割の仕方はどうしたらよいでしょうか？
A.基本的には話し合いです。財産の分け方は自由です。ただし全員の同意が必要です。 代表的な分割方法は4つです。 まず一つ目は現物分割、二つ目換価分割、三つ目代償分割、そして四つ目共有分割です。

Q.それぞれの分割方法を教えていただけますか？
A.まず一つ目現物分割が形を変えずそのまま分ける方法です。例えば、不動産は長男、現金は次男などです。 二つ目換価分割は、相続財産を売却しお金に換金して分ける方法です。 そして三つ目代償分割、こちらは一人の相続人が財産を多くもらい、他の相続人に現金を渡すという方法です。 そして最後、共有分割、こちらは不動産など持ち物を設定して分ける方法です。

Q.実際に協議が終わった後の進め方を教えてください。
A.はい、相続人全てが合意したら、その内容を記載した遺産分割協議書を作成します。

Q.遺産分割協議書はどのように作成したらよいでしょうか？
A.相続人がそれぞれ戸籍実印印鑑証明を持ち寄り、合意して署名押印を行います。 相続人の中でどなたか進行役を務めていただくと、スムーズにいきますね。 なかなか一度に集まれない場合には。リーダー役がそれぞれの相続人と話し合いを行い、協議書を作成し郵送を行うケースもあります。

Q.どういった手順で進めていけばよいのでしょうか？
A.はい、まずは遺言書の有無の確認、そして借金も含めた相続財産の確認、そして相続人の確認、そして遺産分割協議書の作成で最後に相続人全員の署名押印の順番に進めていくとスムーズです。

Q.最初に遺言書を確認するのは、なにか意味があるのでしょうか？
A.はい、例え遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出てくると、その遺言書の方が優先されてしまうので、せっかくの遺産分割協議が無駄になってしまいます。 ですので、遺言書の有無の確認が最優先になるのです。

Q.その他、気を付けておくポイントはありますか？
A.遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。また、預貯金の引き下ろしについては、各金融機関ごとに指定の書式がある場合もありますので、事前に問い合わせしておくのがいいかもしれません。 また書類作成には税理士や会計士などの専門家にご相談いただくのもお勧め致します。